Billiga lyor blev hemsökt korthus

I 25 år har alla varit överens: Det behövs fler billiga lägenheter. Men efter mycket snack och lite verkstad finns de ännu inte. Vi tog reda på varför.

I år har Faktum funnits på gatan i ett kvarts sekel. Lika länge har ett stort antal medborgare ställt sig samma fråga. Varför finns det inga bostäder som jag har råd med?

Frågan ställs i små källarrum hyrda i andra hand, av de trångbodda och de som går hungriga för att kunna betala hyran. Och de är många. Boverket använder begreppet behovsbaserad bostadsbrist. Där ingår de som, när hyran är betald, har mindre kvar i plånboken än de skulle ha haft om de fått försörjningsstöd. Där finns de trångbodda. Där finns de som flyttar ofta och de hemmaboende barnen.

De hushåll som har återkommande problem, alltså uppfyller minst ett av kraven två år i rad, uppgår till cirka 300 000. Det är 14 procent av landets hushåll.
Att det råder brist på billiga hyresrätter är partierna rörande överens om. Det visar den enkät som Faktum skickade ut.
Så varför händer ingenting?

Bostadsförsörjningslagen, som är ett par månader äldre än Faktum, lägger stort ansvar på kommunerna. Det är också kommunerna som har verktygen. Där finns marken, som kan säljas till lägre pris mot krav på lägre hyror. Där finns de allmännyttiga bostadsbolagen som har stor makt över vad som byggs och vem som får bo i lägenheterna.
Försök har ändå gjorts. Det mest ambitiösa var den vision som togs fram för Frihamnen i Göteborg för tio år sedan. Av de 10 000 lägenheter som skulle byggas i området skulle 500 få lägre hyra. Här skulle även en ensamstående mamma med låg lön kunna bo. Ett pressmeddelande från det kommunala utvecklings­bolaget osade självförtroende: ”Låga hyror gör Frihamnen till en föregångare.”

Men i takt med att kostnaderna ökade, bland annat på grund av en dyr sanering av marken, tonades det sociala budskapet ner. I dag domineras Frihamnen av en grupp modulhus tillhörande företaget Waterfront Cabins som hyr ut lägenheterna, eller hotellrummen, för korttidsboende. På Airbnb kan du boka en lägenhet med ett sovrum för 1 200 kronor natten, eller drygt 35 000 kronor i månaden. Det går också att boka så kallat Longstay, där priserna varierar med efterfrågan.
Istället för billiga hyresrätter i en stadsdel för alla ska Frihamnen, enligt de planer som finns i dag, bebyggas med 75 procent bostadsrätter. Kommunen har satt som mål att markförsäljningen ska generera en vinst på drygt en miljard kronor.
Den ensamstående mamman får hitta någon annanstans att bo.

Det fanns de som drog en lättad suck när visionen för Frihamnen dog. Eftersom lägenheterna med lägre hyra skulle reserveras för de med låg inkomst anklagades göteborgarna för att införa social housing i Sverige. Begreppet är ett spöke som dyker upp varhelst någon vill matcha låginkomsttagare med lägenheter de har råd med. Fattighus, väser spöket, och rasslar med kedjorna.

Samtidigt som visionen i Göteborg maldes ner av krass ekonomi drog Örebro kommun i gång ett liknande projekt, fast i mindre skala. Botrygg, ett av företagen som skulle ha byggt i Göteborg, ingick en byteshandel där företaget fick en större bit mark i utbyte mot att pressa ner hyran på 20 av kvarterets 130 lägenheter. Målgruppen var förutom låginkomsttagare även trångbodda.
När det var dags att fördela lägenheterna dök spöket upp även där, och politikerna drog sig skrämt tillbaka från ­förmedlingen av bostäderna.
– Politikerna valde att inte driva frågan om en kommunal bostadskö med förtur för vissa, det var för känsligt vid den tidpunkten, säger Erik Blohm, förvaltningsdirektör på Miljö- och stadsbyggnadsförvaltningen i Örebro kommun.

Adam Cocozza, vd på Botrygg:
– Tanken var att Örebro skulle ha en egen bostadskö där även privata värdar kunde inkluderas, men de kom aldrig till skott. Vi tog därför på oss att göra urvalet.

En låg inkomst definierades med hjälp av Krono­fogdens förbehållsbelopp – det som blir kvar efter en löneutmätning. En trångbodd familj var en där barnen inte hade egna rum.

Adam Cocozza minns att inkomstkravet var en känslig fråga och att kommunen var rädda att öppna en dörr till social housing.
– Men jag tycker att man måste kunna prata om den frågan.

Spöket dök upp också i Malmö, där kommunen i tio år närt planer på nybyggda lägenheter med lägre hyra. Projektet kallas Mallbo, Malmö Allemansrätt Boende, och var från början tänkt att ingå i stadens arbete mot hemlöshet där vissa grupper skulle ha förtur till de billigare lägenheterna.

Maria Montelius är projektledare för Mallbo.
– Mallbo hade från början en bredare målgrupp, med fokus på människor med försörjningsstöd, men det togs ett politiskt beslut om att öppna för alla istället för att ha en särskild hyreskö. Uppdraget kom inte från början från politiken och det fanns en del diskussioner om social housing och oro för det.

I den plan som finns nu ska de bolag som vunnit markanvisningen inte bara pressa ner hyrorna på hyresrätterna utan också skapa bostadsrätter som säljs till ett lägre pris. För att kunna göra det får de lägre markhyra och slipper en del krav, som att förse området med ett visst antal parkeringsplatser. I början av 2026 hoppade dock ett av de två byggföretagen av och bygget av de drygt 300 lägenheterna har pausats i minst tre år – den tid som det andra byggföretaget fått på sig att hitta en ny partner.

Maria Montelius säger att det har funnits kritik mot att vem som helst ska kunna hyra lägenheterna, alltså även höginkomsttagare med lång kötid.
– Politiken vill visa att det går att bygga billigt med kvalitet för alla malmöbor och att det även ska komma dem till del som inte har så hög lön.

Också i Uppsala kommun finns ett politiskt mål att bygga hyresrätter med lägre hyra, något som dock visat sig vara svårt. Framför allt på senare tid, med stigande priser på grund av ökade energikostnader, byggkostnader och krig samt borttagande av statliga byggsubventioner. Ett forskningsprojekt som startade för ett par år sedan utgick från äldre kvinnor med låg pension. Hur mycket skulle de kunna betala för sitt boende för att hålla sig över existensminimum? Svar: 4 000 kronor i månaden. Frågan var om det gick att ta fram nyproducerade lägenheter med den hyran.

Elin Blume, som förra året utsågs till Årets samhällsbyggare, är strategisk samhällsplanerare i Uppsala kommun.
– Det forskningsprojektet skissade fram var ett delningsboende med liten egen privat sfär och kök och vardagsrum och hall delade med andra. Det var ett sätt att komma ner i boendekostnader men ändå få mycket livsyta totalt.

Bostäderna byggs nu av det allmännyttiga bostadsbolaget Uppsalahem, men hyran kommer bli dyrare, hur mycket är ännu inte fastställt.
Trots ett stort behov, och en samstämmighet hos de politiska partierna, har resultatet av kommunernas ansträngningar alltså blivit magert.

Anna Granath Hansson forskar på förutsättningar för socialt hållbar bostadsutveckling på det internationella forskningsinstitutet Nordregio. Hon säger att det går att ifrågasätta hela idén med låga hyror i ­nyproduktion i stor skala. För problemen är många. Det är svårt att göra avsteg från hyressättnings­systemet. Bygg­kostnader ska vägas mot kvalitet. Finansiärer som ser risk i låga hyror och hyresgäster som kanske inte kan betala för sig.

Är det kört för billigare hyresrätter?
– Nej, det handlar om kreativitet och att gå in med öppna ögon och att vara beredd att göra kompromisser. I Sverige har man ofta inställningen att hitta den perfekta lösningen och gör man inte det gör man ingenting.

Kompromisserna kan till exempel handla om att sänka kvaliteten, men också att kommunerna inte tjänar lika mycket pengar på sitt markinnehav. Pengar som skulle kunna användas till andra kommunala utgifter.*
– Om man verkligen vill ha billiga bostäder är det något annat som måste stå tillbaka.

Förutom åtråvärd mark som kan säljas med krav på lägre hyror har kommunen också ett annat verktyg, de allmännyttiga bostadsbolagen. Precis som när det gäller marken kan kommunen lockas att använda allmännyttan som en kassako. Sedan 2011 är det också, efter krav från EU, lag på att bolagen ska drivas affärsmässigt.

Martin Grander, docent i Urbana studier vid Malmö universitet, menar att det trots allt finns utrymme för att till exempel sänka avkastningskraven men att den möjligheten sällan utnyttjas
– De flesta följer någon form av marknadslogik ganska strikt, så det finns möjligheter men det är sällan de utnyttjas eller ens diskuteras.

Ett undantag finns i den lilla kommunen Viskafors utanför Borås. När det kommunala bostadsbolaget Viskaforshem för 16 år sedan uppförde 18 hyresrätter i form av passivhus tummade man inte på kvaliteten. Men istället för att låta höga hyror finansiera de högre kostnaderna räknade bolaget med att ett minskat behov av underhåll skulle få ner kostnaden på sikt. Bolaget sänkte även avkastningskravet. Forskare vid Chalmers som studerat projektet kom fram till att en sänkning av avkastningen från fem till tre procent kan göra att en tredjedel av hyran kan tas bort ur kalkylen.

Mats Carlsson är sedan två år tillbaka vd på Viskaforshem.
– Min företrädare hade en strategi och var modig som vågade sticka ut, och jag försöker driva det vidare, säger Mats Carlsson.

Strategin går bland annat ut på att tåla röda siffror i bokslutet, något som enligt Mats Carlsson kräver stabila ägare som förstår.
– Det står i våra direktiv att vi ska tillhandahålla bostäder för alla. Om vi bygger nytt i dag går det inte att ta fulla hyror direkt. Det genererar inte klirr i kassan i vårt bolag och påverkar underhållet.

Viskaforshem har även byggt två trygghetsboenden för äldre med lägre hyror. Flera andra allmännyttiga bolag har varit på besök i Viskafors, liksom Hyresgästföreningen.
– Det är roligt att det uppmärksammas. Vi trycker på att det är bra ägare som accepterar att nyckeltalen inte når upp till de krav som ställs på oss, säger Mats Carlsson.

I Stockholm har allmännyttan ett projekt som kallas Stockholmshusen, där fastigheterna är serie­tillverkade med lägre standard för att få ner ­kostnaderna. De har dock fått kritik för att hyran, som visserligen är lägre, inte är tillräckligt låg för att de som är strukturellt hemlösa ska ha råd att bo i lägenheterna. Projektet har också fått ­kritik från båda politiska blocken. Från vänster sägs att det nu borgerliga styret inte satsar ­tillräckligt, från höger kommer kritik mot bristande konkurrens.

Ett alternativ till att försöka bygga billiga hyresrätter är att matcha de billiga lägenheter som finns med de hushåll som har störst behov. Förra året ändrades bostadsförsörjningslagen för att göra det möjligt att ha en bostadskö med andra urvalskriterier än kötid. I Uppsala pågår fyra pilotprojekt hos Uppsalahem där utbudet ska matchas mot behov. Ett fåtal stora, relativt billiga lägenheter kommer att gå till familjer med ett visst antal barn. Andra lägenheter kommer att ­förmedlas till hushåll vars inkomster inte överstiger ett visst belopp. Kommunen prövar också att omvandla större lägenheter till mindre genom att sätta upp mellanväggar.
– Redan i dag förmedlas bostäder hos Uppsala bostadsförmedling efter kötid och till ungdomar eller pensionärer, nu testar vi att lägga till andra tillträdeskrav, säger Elin Blume.

Uppsalas försök har föregåtts av politiska diskussioner om det kommunala ansvaret för bostadsförsörjning och svensk bostadspolitik, som ska vara generell och inte innehålla särlösningar för vissa hushåll. Elin Blume vill undvika ordet social housing då det inte används av uppsalapolitikerna utan mer på den ­nationella arenan. Men oavsett debatt och vilka ord som används är det inte ett alternativ att inte göra någonting.
– Om vi fortsätter som förut kommer hushållen som inte har ett godtagbart boende att bli fler. Vi försöker laborera med det som är möjligt.

Hur påverkar debatten ert arbete?
– Just nu har vi ett politiskt styre som vill att vi jobbar med det här, men vi vet inte vad som händer efter valet. Jag gissar att det kommer att bli en debatt om hur vi ska fortsätta, säger Elin Blume.

Men utbudet av gamla, billiga lägenheter är begränsat och de som finns hotas, av omvandling till mer lönsamma bostadsrätter. Behovet av billiga lägenheter blir svårt att tillfredsställa utan att bygga nytt.

Kanske finns lösningen i Farsta strand. Där har Stadsmissionen byggt ett hus med 40 lägenheter, varav vissa har en lägre hyra. Huset har stått i ett par år och har fått mycket uppmärksamhet.
– Ja, ibland blir jag nästan generad, säger Pernilla Parding på Stadsmissionen. Hon fortsätter:
– Jag tror det säger något om den längtan som finns att hitta ett komplement till en bostadsmarknad som inte fungerar. Jag tror också att uppmärksamheten  beror på att det är så konkret, att det är ett riktigt hus med riktiga människor som redan bor där.

Att urvalet av hyresgäster inte sker efter kötid utan efter behov har också här väckt kritik, och det gamla spöket social housing har dykt upp.

Varifrån kommer kritiken?
– Från dem som hoppas och tror att det gamla generella systemet ska fungera. Jag förstår att man vill att det ska vara som förut, men det är inte som förut. Ska vi låta människor fara illa i 10–15 år till medan vi strävar efter något som var?

Fastigheten förvaltas under den kooperativa hyreslagsstiftningen och kan därmed sätta hyran på ett annat sätt. Därmed går det att undvika det så kallade bruksvärdessystemet, att likartade lägenheter ska ha likvärdig hyra. När bruksvärdessystemet styr kan en hyresgäst gå till Hyresnämnden och kräva att alla hyresgäster ska få samma låga hyra. Den hyresgäst i Stadsmissionens hus som försökte få sin hyra omprövad fick avslag.

Pernilla Parding understryker att socialt hållbara bostäder, som hon föredrar att kalla dem, behövs eftersom allt fler saknar förutsättningar att skaffa en bostad som de har råd med.
– Alla, oavsett inkomst, ska kunna få en bostad med en rimlig hyra. Jag kan inte förstå att det ska vara så svårt att ta in det.

Hyresgästföreningen är en av de mest ihärdiga försvararna av en generell bostadspolitik. I deras bostadspolitiska program finns förslag på att vissa grupper, till exempel trångbodda, kan få förtur i bostadskön. Att ge ­personer med lägre inkomst ­förtur är dock inte aktuellt då det enligt Hyresgästföreningen skulle leda till social housing, ett begrepp som Karin Lindeberg, bostads­politisk talesperson för Hyresgästföreningen, förknippar med äldre tiders barnrikehus och andra boenden för fattiga.
– Vi vill inte att vissa bostäder ska pekas ut, därför vill vi inte ha bostäder med inkomsttak, det är vi väldigt tydliga med.

Hyresgästföreningen vill istället att staten och kommunerna ser till att fler bostäder byggs, som när det så kallade miljonprogrammet genomfördes.
– Det här är en ödesfråga och politiken måste ta ett helhetsansvar i den här frågan, säger Karin Lindeberg. Regeringen har oavsett färg lämnat över ansvaret för byggandet av bostäder till marknaden. Kommunerna ska enligt lag säkerställa att alla har en bostad, men har inte heller gjort vad de ska. Länsstyrelserna ska följa upp hur det går. Hela maskineriet har fungerat dåligt. Det bekymrar mig att vi i Sverige inte jobbar med ­hållbara lösningar, trots att vi är ett så välutvecklat land.

Vad som händer med Stadsmissionens hus i Farsta följs i ett forskningsprojekt på Kungliga Tekniska Högskolan, KTH. Linda Lövgren, som arbetat som ­konsult åt flera kommuner, är en av forskarna. Hon kallar huset i Farsta för en transformativ social ­innovation.

Vad menar du med transformativ?
– Att den har potential att förändra nuvarande ­system, hur saker och ting fungerar.

Möjligheten att skala upp Stadsmissionens försök är en av de frågor som forskarna vill ha svar på. Det största hindret handlar om finansiering. Eftersom en del av hyresgästerna betalar en lägre hyra än den som en ­fastighetsägare behöver ta ut för att det ska gå runt behöver det glappet täckas på något sätt.
– Den största möjligheten ligger i ett system för ­sociala lån eller obligationer. EU har visat intresse för att finansiera prisvärda bostäder, men det är nytt för den här marknaden, säger Linda Lövgren.

Ett annat hinder kan vara organisationsformen, att huset förvaltas av ett kooperativ där hyresgästerna förväntas ta ansvar.
Om hissen inte fungerar ska någon se till  att den blir reparerad.

Linda Lövgren vill komma bort från låsningen kring social housing.
– Vi har en stor och växande målgrupp som mår dåligt och vad gör man då? Det system som finns nu är inte försvarbart.